De wijsheid in pacht; wat is erfpacht en moet ik erfpachtcanon afkopen?

Dit blog is voor het laatst geupdated in 27-11-2023

Als je een huis koopt in Amsterdam of Utrecht is er een grote kans dat je gaat betalen voor erfpacht. In een groot aantal andere gemeenten in Nederland is er ook erfpacht op de grond waar je woont. Maar wat is erfpacht precies? Waar betaal je voor? Alle vragen die je kan hebben over erfpacht, hebben we hier voor je beantwoord.

Waarom betalen we erfpachtcanon?

Erfpacht is een recht, waarbij je exclusief gebruik mag maken van een onroerende zaak (meestal een stuk grond).

Je betaalt voor dit recht een vergoeding , de erfpachtcanon. Je kan te maken hebben met gemeentelijke erfpacht of particuliere erfpacht.

Gemeentelijke erfpacht

Meestal verkoopt de gemeente haar grond bij nieuwbouw meteen aan de projectontwikkelaar of de nieuwe eigenaar. In sommige gemeenten is dit niet het geval.

Zij verpachten de grond, in plaats van het te verkopen. Dit noemen we gemeentelijke erfpacht. Je huurt dan als het ware de grond waarop je huis staat.

Amsterdam, Utrecht en Den Haag kennen bijvoorbeeld gemeentelijke erfpacht. In Amsterdam hebben ze met ingang van 2018 een nieuw systeem voor erfpacht geïntroduceerd, waarmee het voor huizeneigenaren transparanter en overzichtelijker moet worden.

Meer informatie vind je op de website van de Gemeente Amsterdam.

Wat is particuliere erfpacht?

Het is een trend van de laatste paar jaren dat steeds meer particuliere grondeigenaren hun grond verpachten.

Dit doen vooral particuliere vastgoedeigenaren en kerken. Ze bepalen zelf de hoogte van erfpachtcanon, en zijn hierin aan weinig regels gebonden.

Hypotheken op huizen met particuliere erfpacht zijn door deze onvoorspelbaarheid iets moeilijker te verstrekken dan voor huizen met gemeentelijke erfpacht.

Wat zijn de nadelen van het kopen van een huis met erfpacht?

Een huis kopen op erfpachtgrond is in de meeste gevallen minder gunstig dan een op eigen grond. Dit komt door een aantal factoren:

• Erfpacht is op de lange termijn meestal duurder dan eigen grond
• Erfpachtcanon kan op elk moment stijgen, soms met flinke bedragen. Dit risico kan je afdekken door de erfpacht af te kopen, voor een aantal jaar of eeuwigdurend.
• Vooral huizen met particuliere erfpacht zijn vaak moeilijk te financieren. Particuliere erfpacht voldoet niet altijd aan de voorwaarden van de Bancaire richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken

Bekijk voor je koopt in ieder geval goed hoe de erfpacht op je toekomstige woning geregeld is.

Staat het huis op particuliere grond? Laat je dan eerst goed adviseren over de beste aanpak. Onderzoek ook goed of de canon al eeuwigdurend is afgekocht, en zo niet of deze in de toekomst misschien kan stijgen.

Zijn er ook voordelen aan het kopen met erfpacht?

Ja, die zijn er wel. Omdat je geen grond koopt bij de woning, is de koopsom van de woning vaak een stukje lager dan wanneer je de grond én het huis waar het op staat koopt.

Heb je dus veel eisen aan je toekomstige woning en buurt, maar niet het budget dat daarbij past?

Zoek een woning met erfpacht, misschien is wonen in die buurt en in zo’n woning toch mogelijk voor je.

Kan ik wel een hypotheek krijgen op een woning met erfpacht?

Een huis met erfpacht

Een hypotheek op een woning met gemeentelijke erfpacht is in de meeste gevallen wel mogelijk.

Er wordt dan alleen gekeken naar of de erfpacht voor bepaalde of onbepaalde tijd is verleend. Meestal geldt dat de looptijd van de lening niet langer mag zijn dan de looptijd van de erfpachtovereenkomst.

Zoals we al eerder benoemden is een woning op particuliere grond wat moeilijker te financieren.

Bij sommige geldverstrekkers is het wel mogelijk, maar zal er eerst een notariële opinie gevraagd worden.

Notariële opinie

Ook wel een erfpachtopinie genoemd. Een notaris toetst dan de erfpachtovereenkomst op enkele criteria.

Deze criteria hebben als doel zowel particuliere erfpachters als geldverstrekkers te beschermen tegen eventuele risico's in erfpachtvoorwaarden.

Meer informatie over de criteria lees je hier.

Een appartement met erfpacht

Soms zie je ook dat er erfpacht rust op een appartement. Er zijn twee verschillende vormen van erfpacht op een appartement.

1. Erfpacht op de grond van het appartementencomplex
2. Erfpacht op het appartementsrecht

In het eerste geval is erfpacht niet zo´n probleem voor een geldverstrekker. Ze checken dan alleen de erfpachtovereenkomst op bepaalde criteria, en zal in de meeste gevallen een hypotheek niet in de weg staan.

De erfpachtcanonverplichting wordt dan meegenomen in de toetsing van je maximale hypotheek, maar als je het kan dragen is een hypotheek gewoon mogelijk.

Koop je een appartement met erfpacht op het appartementsrecht? Dan is het een ander verhaal.

Als je zo’n appartement koopt, krijg je namelijk alleen het appartementsrecht van de erfverpachter (verkoper).

Voor de buitenwereld lijkt het alsof het appartement jouw eigendom wordt, maar dat is niet zo.

Je krijgt alleen het recht om het appartement te gebruiken. Het kopen van een woning met erfpacht op het appartementsrecht lijkt dus misschien meer op een verhuurregeling, maar met veel meer (juridische) gevolgen dan het verhuren van een appartement.

Dit is ook waarom geldverstrekkers erg terughoudend zijn met het verstrekken van een hypotheek op een appartement met erfpacht op het appartementsrecht.

Zeker als dat particuliere erfpacht is, wat meestal het geval is in dit soort constructies. Let dus goed op wanneer je een appartement koopt.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het recht van erfpacht

Als je een hypotheek met NHG afsluit voor een woning met erfpacht, en de erfpachtovereenkomst is gesloten vóór 1 januari 1992, dan geldt er een extra voorwaarde.

In dat geval mag de resterende duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de hypotheeklening.

Met een kleine kanttekening: als in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de resterende duur onvoorwaardelijk wordt verlengd, dan vervalt de eis.

Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?

Als je een eigen woning hebt, waarbij de erfpacht op de grond is gevestigd, is de erfpachtcanon die je betaalt fiscaal aftrekbaar.

Is de erfpacht ook gevestigd op de woning? Dan is het belangrijk dat de waarde van de woning bij het beëindigen van de erfpachtovereenkomst wordt vergoed.

Anders is er fiscaal gezien geen sprake van een eigen woning en is de canon niet aftrekbaar.

Moet ik erfpacht afkopen?

Er zijn argumenten voor én tegen het afkopen van erfpacht. Uiteindelijk hangt het helemaal af van je situatie, maar deze argumenten kunnen je helpen om zelf de afweging te maken.

• Argumenten voor het afkopen van erfpacht:
• Je bent niet meer afhankelijk van wispelturige gemeenten of andere verpachters.
• Geldverstrekkers zijn over het algemeen makkelijker in het verstrekken van hypotheken op een huis met eigen grond.
• Een huis op eigen grond is gemakkelijker te verkopen omdat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
• Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars, en dus gevoelig voor stijgende prijzen. Hier heb je geen last van als je het eeuwigdurend afkoopt.

*Bron: www.amsterdam.nl. Een handige visuele weergave van het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. *

Argumenten tegen het afkopen van erfpacht:

• De afkoopsom voor het afkopen van erfpacht is niet fiscaal aftrekbaar, in tegenstelling tot de canonbetalingen. Als je een lening afsluit voor het afkopen, is de rente die je hier voor betaalt wel aftrekbaar.
• Als je de erfpacht afkoopt, en op termijn wilt gaan verhuizen, zal je hier een hogere prijs voor moeten vragen om de afkoopsom er uit te halen. Dit kan potentiële kopers misschien afschrikken.

Uiteindelijk zal je altijd zelf de keuze moeten maken. Twijfel je over de juiste keuze? Neem dan een adviseur in de arm die je hierbij kan helpen.