Een nieuwbouwwoning kopen [een stappenplan]

Dit blog is voor het laatst geupdated in 28-11-2023

Een nieuwbouwwoning kopen gaat nét even anders dan de gemiddelde bestaande variant. Als het huis al bestaat wordt de hypotheek geregeld, het geld overgemaakt, gaan de oude bewoners eruit, nieuwe erin, en... that’s it! Wanneer het huis nog gebouwd moet worden is het iets minder eenvoudig. Je krijgt te maken met inschrijvingen, opleverdata, opleverkeuringen, extra kosten, projectmakelaars, projectontwikkelaars en aannemers. Dat is een hoop. Wij maakten een stappenplan voor het kopen van een nieuwbouwwoning.

Stap 1: Een aannemer koopt de bouwgrond voor de nieuwbouw

Het begint allemaal met een ontwikkelaar of aannemer met een idee. Hij (of zij) vindt een mooie plek dat perfect is voor de bouw van een nieuw huis, of zelfs een nieuwe wijk.

De grond wordt gekocht, het plan wordt gemaakt. Tijd om de ideeën te presenteren. Soms gebeurt dit in een mooi opgemaakte brochure. Steeds vaker zien we high-tech websites met 3-D modellen van de nieuwe wijk.

In deze fase wordt met allerlei mooie afbeeldingen, apps en teksten weergegeven hoe de wijk en de nieuwbouwwoningen er uiteindelijk uit komen te zien.

Dit is ook waar jij uiteindelijk enthousiast van gaat worden. Althans, dat hoopt de persoon die het gaat bouwen. Jij bent er in ieder geval nog niet over uit.

Stap 2: Kopen nieuwbouwwoning - tips: waar moet je aan denken? (oriënteren, overwegen, beslissen)

Er zijn een hoop overwegingen om nieuwbouw te kopen. Je bent relatief vrij om het huis precies in te delen zoals jij wilt, alles is gloednieuw en goed voor het milieu. Een huis zoals jij het bedoeld hebt.

Toch kleven er wat nadelen aan een nieuwbouwwoning kopen. Zo kan het ontzettend lang duren tot het opgeleverd wordt en heb je niet altijd volledige controle over hoe de woning gebouwd wordt. Bovendien betaal je soms extra voor sommige aanpassingen die je wil doen en is het aanbod beperkt in grote steden.

Meer over de overweging tussen nieuwbouw of bestaande bouw lees je in ons blog ‘Nieuwbouw of bestaande bouw kopen: wat past het beste bij mij?’.

Hypotheek voor nieuwbouw woning

Je kijkt eerst of je het huis überhaupt wel kan kopen. Je vult vast jouw gegevens in de online bijBouwe rekentool. De vraagprijs van een nieuwbouwwoning is meestal al bekend.

Maak vast een schatting hoeveel meerwerk je laat doen aan je woning. De vraagprijs en meerwerk bepalen de hypotheeksom, dus deze kan je ook invullen.

Meerwerk nieuwbouw - wat is het?

Als je nieuwbouw koopt kan je, naast de standaard werkzaamheden, kiezen uit een lijst van extra werkzaamheden. Zo pas je jouw huis aan naar jouw smaak. Denk aan leidingen verleggen, extra stopcontacten, een andere keuken of een uitbouw. Dit valt meestal buiten het standaardplan van het bouwbedrijf en noemen we daarom meerwerk. Ook het veranderen van de standaardindeling, zoals het verplaatsen van een deur of stopcontact, valt onder meerwerk.

Dan ben je er over uit: jij gaat voor nieuw. Je schrijft je in op het project om je interesse te tonen. Als er meerdere huizen gebouwd worden geef je alvast aan welke woning je voorkeur heeft.

Stap 3: Jij tekent de koop-/aanneemovereenkomst van je nieuwbouwwoning

Na een tijdje krijg je het belletje: je bent ingeloot! Tijd om het koopcontract te tekenen. Bij nieuwbouw heet het vaak net iets anders, omdat het contract twee delen heeft: de koop van de grond en de bouw.

Een koop-/aannemingsovereenkomst beslaat de koop van de grond en de opdracht voor de bouw van het huis. Hoewel je nog niet eigenaar bent van het huis, ga je bij het tekenen wel een verplichting aan.

Je hebt nog een paar dagen om zonder gevolgen af te zien van de koop, maar daarna zit je er min of meer aan vast. Afhankelijk van de voorwaarden.

In de meeste koopcontracten staan deze voorwaarden:

• Als het nieuwbouwproject niet helemaal van de grond komt, kan van de bouw/koop afgezien worden. Bijvoorbeeld wanneer er niet voldoende huizen zijn verkocht worden voorafgaand aan de bouw, of wanneer de aannemer in financiële problemen komt.
• Als jij de financiering niet rond krijgt binnen een bepaalde periode kan je afzien van de koop. Dit is gebruikelijk in de meeste koopcontracten, bij nieuwbouw is dat niet anders. Dit kan je aantonen met twee afwijs-brieven van verschillende geldverstrekkers.

Meerwerk nieuwbouw - bepaal hoeveel meewerk je gaat laten doen

Nu is het tijd om te bepalen wat je allemaal aan meerwerk wil laten doen. Zo definieer je wat de extra kosten van jouw nieuwbouwwoning gaan worden. Meestal wordt er een lijst met standaard meer- en minderwerk geleverd, ook wel koperskeuzelijst genoemd. Je besluit uiteindelijk een luxe keuken in te bouwen, en wat extra stopcontacten hier en daar.

Meerwerk nieuwbouw meefinancieren

De kosten voor meerwerk komen bovenop de koop-/aanneemsom van de woning en kan je, afhankelijk van de geldverstrekker, geheel of gedeeltelijk meefinancieren in je hypotheek. Waarom soms maar gedeeltelijk? Elke geldverstrekker heeft haar eigen regels voor de financierbaarheid van meerwerk. In sommige gevallen kiest de geldverstrekker om een bepaald percentage aan te houden van de koop aanneemsom. bijBouwe volgt de NHG normen, wat betekent dat je al het meerwerk kan meefinancieren, aangezien het onderdeel is van de marktwaarde.

Wanneer geldverstrekkers een percentage gebruiken, is dit afhankelijk van welk type meerwerk het is. Volume vergrotende verbouwingen (denk een dakkapel) is meestal 100%, praktisch/cosmetisch (een nieuwe keuken) maar een gedeelte. Met een bijBouwe hypotheek kan je, ongeacht het type, meerwerk meefinancieren. Zolang het bestemd is voor de woning natuurlijk.

Wanneer je dat alles hebt besloten, is het tijd om je hypotheek te gaan regelen. Als je al een Hypotheekaanbod bij ons hebt ingevuld, kan je nog het meerwerk toevoegen aan je totale hypotheeklening. Zo zie je meteen wat jouw nieuwe maandlasten worden.

Stap 4: Hypotheek nieuwbouwwoning regelen Tijd om je hypotheek te gaan regelen! Als het goed is weet je dat je genoeg inkomen hebt om het huis te kopen via bijBouwe. Je kan je hypotheekaanvraag dus in gang gaan zetten. Er zijn een aantal nieuwe termen die komen kijken bij een hypotheek voor een nieuwbouwhuis, die je niet hoort wanneer je bestaande bouw koopt.

Wat is bouwrente en renteverlies tijdens de bouw?

De aannemer maakt kosten om de grond te kopen en het huis te bouwen. Hoewel hij deze kosten terugverdient bij de verkoop van het huis, rekent hij ook rente over de periode tot aan de koop. Ook betaal je rente aan je geldverstrekker. Dit gebeurt in drie delen:

• Bouwrente nieuwbouw deel 1 - de rente die de aannemer rekent over het geld dat hij heeft uitgegeven voordat je de koop-/aanneemovereenkomst tekent
• Bouwrente nieuwbouw deel 2 - de rente die de aannemer rekent over het geld dat hij uitgeeft tussen 1 mei en 1 juli 4
• Renteverlies tijdens de bouw - het verschil tussen de rente die je aan bijBouwe gaat betalen en de rentevergoeding die je krijgt over je nieuwbouwdepot (lees ook ons blog over het bouwdepot). De rentevergoeding is gelijk aan de hypotheekrente. Alle betalingen voor je nieuwe huis doe je uit dit bouwdepot. Omdat het bedrag dus geleidelijk lager wordt, daalt je vergoeding steeds verder. Zo wordt het verschil en dus je renteverlies tijdens de bouw geleidelijk groter. Je kan ervoor kiezen dit bedrag mee te financieren in je hypotheek. Dan valt dit bedrag in een andere belasting box, en is dan niet meer fiscaal aftrekbaar. Het kan dus gunstiger zijn om dit bedrag zelf te betalen. Twijfel je hierover, laat je dan goed informeren door een adviseur.

Je kan nu van start gaan met je hypotheekaanvraag. Tijd om documenten te uploaden. Wij gaan deze documenten checken. Als je alle documenten al klaar hebt liggen en er zijn geen onregelmatigheden, kan dit snel geregeld zijn. Zodra wij jouw definitieve offerte uitbrengen, kan je naar de notaris!

Voor meer informatie over je hypotheekaanvraag, lees ons blog: ‘Hoe werkt een hypotheekaanvraag eigenlijk?’

Stap 5: Je gaat naar de notaris om je hypotheek te ondertekenen

De handtekening is gezet. Bereid je voor, want vanaf nu gaan de rekeningen komen. Huur je op het moment een woning? Dan moet je rekening houden met nieuwe hypotheeklasten bovenop je huurlasten. Heb je nog een vorig huis, kan het zijn dat je met dubbele hypotheeklasten komt te zitten.

Je kan immers nog niet in je nieuwe woning wonen; het is nog niet (af)gebouwd. Hopelijk heb je er rekening mee gehouden dat je deze lasten wel eventjes kan dragen. Het is nu in ieder geval tijd om de bouw verder in gang te zetten. Wij zetten jouw hypotheekbedrag in een bouwdepot. Hieruit worden alle rekeningen betaald. Kosten die de aannemer maakt betaal je hiermee, net als kosten die je zelf maakt.

Alle informatie over het bouwdepot vind je in ons blog op ‘Het bouwdepot – wat is het en hoe werkt het?’.

Stap 6: Je volgt de bouw op de voet

Meestal houdt de aannemer of ontwikkelaar je goed op de hoogte van de voortgang van de bouw. Maar het is altijd verstandig om zelf een vinger aan de pols te houden.

De bouw van een nieuwe woning gaat niet altijd over rozen. Er kunnen dingen misgaan. Het weer speelt natuurlijk een grote rol (bij tropische stormen of Siberische temperaturen is bouw niet bepaald verantwoord), maar ook vergissingen van de aannemer komen voor.

Daarom raden we altijd aan om langs te gaan en te kijken of alles eruit ziet zoals jij het op papier hebt laten zetten. Spreek de aannemer of projectontwikkelaar erop aan als er iets misgaat!

Check of die muur die je verplaatst wilde hebben ook echt verplaatst is, of die stopcontacten wel op de juiste plaats hangen, of die deur wel de goede kant op draait. Een foutje zit in een klein hoekje, bekijk dus goed elke hoek van je woning.

Dit is overigens een mooie tijd om je nieuwe buren te leren kennen.

Stap 7: Je nieuwbouwhuis wordt opgeleverd

Gemiddelde bouwtijd nieuwbouw

De gemiddelde bouwtijd van nieuwbouw is afhankelijk van ontzettend veel factoren; de aannemer, het project, het weer, de bouwsector. Je kunt rekenen op een bouwtijd tussen een klein jaar tot ongeveer twee jaar

Tijd om te gaan kijken. Voordat je woning definitief wordt opgeleverd doe je namelijk nog een laatste opleveringscontrole. Je kan er ook voor kiezen een opleveringskeuring te laten doen door een deskundige (een aanrader!). Deze controleert of je nieuwe woning bouwkundig wel in orde is.

Zelf kijk je ook nog een laatste keer. Is alles zoals je verwacht had? Is er niet onverhoopt schade aan je woning ontstaan bij de bouw? Als er nog opleverpunten zijn is de aannemer verplicht deze binnen drie maanden te regelen.

Wees écht kritisch, schrijf zelfs de kleinste puntjes op. Het is tenslotte jouw huis, waar je veel geld in gaat investeren. Voel je niet een zeikerd, maar een verantwoorde huizeneigenaar.

Oplevering nieuwbouwwoning weigeren

Het komt niet vaak voor, maar is een woning onbewoonbaar na de bouw, heb je het recht om de oplevering te weigeren. De aannemer is dan verplicht de woning alsnog bewoonbaar te maken, soms heb je recht op een schadevergoeding.

Als je helemaal tevreden bent teken je het opleveringsrapport. Nu is je woning dan écht af. Althans, de bouw. Tijd om het een thuis te maken!

Let er op dat een nieuwbouwwoning erg vochtig is. De gebruikte materialen waren lange tijd blootgesteld aan de elementen. Een gemiddeld nieuwbouwhuis heeft zo’n 3.000 tot 4.000 liter opgeslagen! Hoe krijg je dat vocht er uit? Dit doe je door je woning geleidelijk op te warmen. Begin op zo’n 17 graden, en doe daar elke week een graadje bij. Ventileer tegelijkertijd goed alle ruimtes. Zo krijg je het vocht uit je huis, en kan je eindelijk in je nieuwe huis gaan wonen.

Stap 8: Je bent thuis

De laatste klusjes zijn gedaan, het laatste beetje vuil van de bouw is opgeruimd. het laatste likje verf op de muur is opgedroogd. De puntjes zitten op de i. Dan is de laatste stap de verhuizing.

Hier vind je een handige checklist voor de verhuizing.