Hoe werkt hypotheekrenteaftrek: de ultieme gids

Dit blog is voor het laatst geupdated in 27-11-2023

Iedereen heeft er wel van gehoord. De hypotheekrenteaftrek. Van je ouders. Of je buurman. Zelfs onze Koning heeft het er over in zijn jaarlijkse Troonrede. Meningen zijn er genoeg. Maar weet jij precies wat het inhoudt? Misschien niet.

Als je al ooit een hypotheek hebt afgesloten kan je het herkennen als het verschil tussen je netto en je bruto maandbedrag in je hypotheek. Maar hoe zit het nou precies? Voor diegene die hypotheekrenteaftrek maar abracadabra vinden, maar ook voor als je al een gezonde dosis kennis hebt, hebben we hier de ultieme gids over de hypotheekrenteaftrek samengesteld.

Wat is hypotheekrenteaftrek precies?

Als je een eigen huis hebt, heb je daar waarschijnlijk een hypotheek voor af moeten sluiten. Je betaalt maandelijks hypotheekrente over je hypotheekschuld. De rente die je betaalt mag je aftrekken van je inkomen. Je verlaagt hiermee je belastbare inkomen, en daardoor betaal je uiteindelijk minder belasting.

Het idee achter de hypotheekrenteaftrek is dat eigenwoningbezit financieel aantrekkelijker gemaakt wordt, wat op zijn beurt de economie stimuleert. En aantrekkelijk, dat is het zeker.

Hoe moet ik mijn hypotheekrenteaftrek regelen? (Maandelijks of jaarlijks)

De hypotheekrenteaftrek kan je jaarlijks in je aangifte inkomstenbelasting regelen. Hier kan je kiezen of je het laat uitbetalen na verwerking van de aangifte, of kan je een voorlopige teruggave aanvragen om het maandelijks uit te laten betalen. Je hypotheekrenteaftrek is al meegenomen in je hypotheekberekening, dus daar hoef je verder niets meer aan te doen.

Hypotheekrenteaftrek aanvragen

Benieuwd hoe je dit allemaal doet? Gewoon, op de website van de Belastingdienst.

Hoe werkt het berekenen van mijn hypotheekrenteaftrek? (Rekenvoorbeeld)

Het is een beetje een technisch verhaal, dus neem goed de tijd om dit te lezen en te snappen:

Hypotheekrenteaftrek voorbeeld:

Oude situatie: Belasting zonder eigen woning (AOW-leeftijd niet bereikt)

Je verdient goed, € 100.000 bruto per jaar. We nemen een vrij hoog inkomen dat in de hoogste belastingschijf (51,95%) valt, zodat we je ook de werking van de maximale hypotheekrenteaftrek van 49,5% kunnen laten zien. Deze zijn namelijk aan elkaar verbonden.

Normaal betaal je over dit inkomen € 43.478 aan belasting.

In deze berekening zijn we alleen uitgegaan van het inkomen en de vier belastingschijven.

Normaal zijn veel meer factoren als heffingen en aftrekposten van belang in de belastingberekening, maar voor dit rekenvoorbeeld houden we het graag eenvoudig. Althans… zo eenvoudig mogelijk.

Nieuwe situatie (per 1-1-2018): Belasting met eigen woning

Je hebt een woning gekocht met een WOZ-waarde van € 300.000. Voor het kopen van dit huis heb je een hypotheek afgesloten, waarvoor je per jaar € 6.000 aan rente betaalt.

Als je een eigen woning hebt, dan betaal je jaarlijks eigenwoningforfait. Dit zijn fictieve extra inkomsten uit bezit van een eigen woning. Hier meer over dit eigenwoningforfait.

De hoogte van je eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld door je gemeente. Dit eigenwoningforfait tel je op bij je inkomen.

In jouw geval is dit 0,75% van de WOZ-waarde, voor jou dus 0,75% van € 300.000 = € 2.250. Hierdoor wordt je totale inkomen dus € 100.000 + € 2250 = € 102.250. Nu trekken we de hypotheekrente die je betaalt (€ 6.000) af van je inkomen: € 102.250 - 6000 = € 96.250, dit is je nieuwe belastbare inkomen voor de Belastingdienst.

Je betaalt hierover € 41.523 aan belasting.

Verschil

Je betaalt in de nieuwe situatie (43.478 - 41.532) € 1.946 minder belasting vanwege de hypotheekrenteaftrek.

We vergeten alleen nog dat je maar 49,5% van je hypotheekrente mag aftrekken als je inkomen in de hoogste belastingschijf (51,95%) valt. Je hebt in totaal € 100.000 (je inkomen voordat je het huis kocht) – € 96.250 (inkomen nadat jij je huis kocht) = € 3.750 minder belastbaar inkomen door de aftrek van de hypotheekrente. Je totale hypotheekrenteaftrek is dus gelimiteerd aan (50% van 3.750)= € 1.856,25.

Een handig rekentrucje om je maximale hypotheekrenteaftrek te berekenen in de hoogste schijf is (eigenwoningforfait – hypotheekrente) x 49,5%.

Valt je inkomen in een lagere belastingschijf (schijf 1=36,55%, schijf 2 & 3= 40,80%), dan is je hypotheekrenteaftrek gelimiteerd aan dat percentage.

Wat zijn de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek?

Je kan niet zomaar hypotheekrente aftrekken van je inkomen. Hier zijn voorwaarden aan verbonden, om ervoor te zorgen dat de voordelen van de aftrek daadwerkelijk aan eigenwoningbezit bijdragen. De voorwaarden zijn:

• De (hypotheek-)schuld is uitsluitend bedoeld voor de aankoop, verbetering of onderhoud van een woning die jouw hoofdverblijf is. Deze schuld noemen we de ‘eigenwoningschuld’.
• De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar vanaf het moment van passeren.
• Een hypotheek die is afgesloten na 1 januari 2013 moet binnen 30 jaar afgelost worden.
• Verkoop je de woning? Dan moet je, als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt, je overwaarde weer investeren in een nieuwe woning. Doe je dit niet, en sluit je een nieuwe hypotheek af voor het kopen van een nieuwe woning? Dan vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag van de overwaarde. Over het overige deel mag je wel gewoon de rente aftrekken.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken?

Eigenlijk precies hetzelfde.

Er zijn echter wel nieuwe voorwaarden sinds 1 januari 2013. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet je de eigenwoningschuld volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) aflossen. Dit om langdurige aflossingsvrije hypotheken, waarbij de rente jarenlang op hetzelfde hoge peil blijft, tegen te gaan. Dat houdt dus wel in dat je nieuwe hypotheek alleen een annuïteiten of lineaire hypotheek mag zijn, die los je namelijk volledig af tijdens de looptijd.

Om gebruik te mogen blijven maken van de hypotheekrenteaftrek heb je ieder jaar een bepaalde aflossingsverplichting. Dit is een bedrag wat jij dat jaar sowieso afgelost moet hebben op je hypotheek.

Voldoe je niet aan deze verplichtingen? Dan heb je de mogelijkheid om in het volgende kalenderjaar je achterstand in te halen. Lukt het nu alsnog niet om voldoende af te lossen? Dan verlies je het recht op hypotheekrenteaftrek.

Benieuwd wat jouw aflossingsverplichting is? De Belastingdienst heeft hier een handige tool voor gemaakt.

Gelden deze aflossingsverplichtingen ook voor mijn oude hypotheek?

De aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken van na 1 januari 2013. Hypotheken die voor die datum zijn afgesloten, hebben geen aflossingseisen.

Wil je gaan verhuizen? Dan mag je het aflossingsvrije deel (en de daarbij horende hypotheekrenteaftrek) van je hypotheek meenemen tot 50% van de marktwaarde van de nieuwe woning. Dit noemen we het overgangsrecht.

Meer over aflossingsvrije hypotheken lees je in ons blog 'Aflossingsvrije hypoheek: de voor -en nadelen'.

Bij lopende aanvragen is rekening gehouden met resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek. Voor nieuwe aanvragen voor een hypotheek met NHG houden we rekening met binnen 10 jaar aflopende hypotheekrenteaftrek, door te toetsen of je hypotheek nu (met hypotheekrenteaftrek) en straks (zonder hypotheekrenteaftrek) betaalbaar is. Heb je geen hypotheek met NHG? Wees je dan bewust van de impact van het vervallen van de hyptheekrenteaftrek op je hypotheek. Vind je dit een lastig onderwerp, neem dan een adviseur in de hand

Als we gaan scheiden, hebben we dan allebei recht op hypotheekrenteaftrek?

We gaan er allemaal vanuit dat we voor altijd met onze partner samenblijven. Maar wat als?

Stel, jullie hebben samen een huis gekocht en je gaat scheiden. In goed overleg besluiten jullie dat jij het huis uitgaat. Dan is het huis en de daaraan verbonden hypotheek waarover je hypotheekrenteaftrek krijgt niet meer jouw hoofdverblijf. Eigenlijk mag je dan niet meer de hypotheekrente aftrekken, maar gelukkig is daar de scheidingsregeling.

Onder bepaalde voorwaarden mag je nog twee jaar gebruik maken van hypotheekrenteaftrek. Koop je direct na de scheiding een nieuwe woning? Dan mag je maximaal 2 jaar voor beide woningen de hypotheekrente aftrekken. Voor de nieuwe woning tellen gewoon de altijd geldende voorwaarden.

Wat is hypotheekrenteaftrek - de toekomst: versnelde afbouw

Hoewel het nog steeds een hot topic is in de politiek, is al jaren geleden bepaald dat de hypotheekrenteaftrek afgebouwd gaat worden. Het was ooit 52%, en werd in jaarlijkse stappen langszaamverlaagd. Met ingang van 2020 wordt de hypotheekrenteaftrek echter versneld afgebouwd.

Tot 2020 wordt nog het ‘gewone tempo’ aangehouden (0,5% per jaar, in 2018 49,5%). Daarna wordt de hypotheekrenteaftrek elk jaar met 3% afgebouwd, tot maximaal 38% in 2023.

Dit afbouwen van renteaftrek geldt voor alle aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dus niet alleen de hypotheekrente, maar ook de rente en kosten van restschulden, aftrekbare erfpachtcanons of eenmalige hypotheekadvieskosten.

Wat is dan het probleem met de hypotheekrenteaftrek?

Daar valt over te discussiëren. Voor je portemonnee klinkt het natuurlijk aantrekkelijk. Je houdt er honderden, tot wel duizenden euro’s per jaar aan over. Maar wat betekent het voor het grote plaatje?

Nederland staat aan de top van het lijstje met de hoogste private schulden in Europa. Sinds 2009 bedraagt de private schuld - hypotheken en andere consumentenkredieten - een gigantische 230% van het nationaal inkomen.

Er is daarom veel kritiek, zowel uit binnen- als buitenland. De hypotheekrenteaftrek wordt door politici in Brussel gezien als een subsidie op het aangaan van (te) hoge schulden. Een perverse prikkel om te dure huizen te kopen. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zou betekenen dat mensen meer verantwoorde hypotheken afsluiten, en in het geval van een eventuele volgende economische crisis minder gevaar lopen.

Toch blijft het populair om op relatief jonge leeftijd een eerste huis te kopen. Het wordt echter steeds moeilijker voor starters om een huis te kopen, en zonder de hypotheekrenteaftrek wordt het alleen nog maar lastiger.

De vraag is of het kopen van een huis voor jonge mensen wel zo normaal is als het in Nederland lijkt. In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk zien we dat de gemiddelde leeftijd van starters op de woningmarkt aan het stijgen is, terwijl diezelfde gemiddelde startersleeftijd in Nederland daalt.

Voorlopig kunnen we echter nog gebruik maken van hypotheekrenteaftrek. Ben jij van plan om binnenkort een huis te kopen? Vul je gegevens in en bekijk hoeveel je kan lenen in jouw bijBouwe Hypotheekaanbod.