Huis onder water? Je restschuld is niet het einde van de wereld, dit is waarom

Dit blog is voor het laatst geupdated in 28-11-2023

Restschuld. Een rampscenario, de dooddoener voor het krijgen van een nieuwe hypotheek. Of tenminste, dat denken veel mensen. Het klinkt in ieder geval heel eng. Maar is dat wel zo? Niet per se. Maar als jouw huis ‘onder water' staat kan dat best vervelend zijn. ‘Onder water', wat betekende dat ook al weer? Wat is een restschuld nou eigenlijk precies? En wat doe je als je jouw huis moet verkopen met verlies? In dit blog duiken we wat dieper in de ‘restschuld' en vertellen we hoe je er van af kan komen.

Wat is restschuld?

Als de hypotheek hoger is dan de waarde van je woning staat je woning 'onder water'. Als je een ‘onder water’ woning wil (of moet) verkopen, krijg je te maken met een restschuld.

Het verschil tussen de verkoopprijs en je hypotheekschuld is dan de hoogte van je restschuld.

Hypotheek berekenen met restschuld

Een handig rekensommetje om te zien of je een restschuld hebt is:

Hoogte van je restschuld = verkoopprijs van je woning - verkoopkosten van die woning - de eigenwoningschuld (openstaande hypotheekschuld).

*(Onder verkoopkosten verstaan we alle kosten om je woning geschikt te maken voor verkoop, zoals kosten van een verkoopmakelaar). *

Komt er een negatief bedrag uit deze rekensom? Dat is je restschuld. Is het een positief bedrag? Dan heb je overwaarde.

In Nederland hadden volgens Staatssecretaris Wiebes (Financiën) eind 2016 nog zo’n 18% van de Nederlandse huishoudens een huis onder water, een percentage dat nog meer geslonken is sindsdien.

In 2013, tijdens de crisis, was dit nog 36%. Vóór de crisis was dit zo’n 13%. We zitten dus weer in relatief rustig vaarwater.

Toch snappen we dat dit jouw situatie er niet beter op maakt als je een restschuld hebt. Een huis onder water weegt als een blok op je schouders. Maar hoe kom je nou van je restschuld af?

Je kan een huis ‘boven water' halen met spaargeld of financiële meevallers. Je lost dan gewoon een stuk af op je hypotheek.

Huis onder water - wat nu?

Je hebt een aantal opties:

Restschuld aflossen

Je kan een huis ‘boven water' halen met spaargeld of financiële meevallers. Je lost dan gewoon een stuk af op je hypotheek.

Bij de meeste geldverstrekkers kan je maar een beperkt percentage jaarlijks aflossen, zonder extra vergoeding te betalen. Dit percentage verschilt per geldverstrekker.

Bij ons is dit 10% van de originele hypotheeksom per jaar. Meer aflossen is mogelijk, alleen hier betaal je dan een vergoeding voor.

Blijf zitten waar je zit

Je kan er altijd voor kiezen om te blijven zitten waar je zit, als je situatie het toelaat. De huizenprijzen stijgen nog steeds. Wellicht is je woning over een jaar of twee vanzelf uit dat water geklommen.

Geduld is een schone zaak.

Huis onder water verkopen met verlies - wat nu?

Maar wat nu als je jouw woning moet verkopen? Dit kan om tal van redenen zijn. Gelukkig hoeft die aankomende restschuld niet het einde van je koopwens te zijn.

Als je met een gat in de begroting zit door een restschuld zijn er meerdere mogelijkheden:

Eigen geld

Je kan een restschuld financieren met eigen geld. Als je bijvoorbeeld voldoende spaargeld hebt of een financiële meevaller hebt gehad, en je na de aflossing nog voldoende geld overhoudt voor een financiële buffer, kan dit een gunstige optie zijn.

Lenen bij familie of kennissen

Je kan er voor kiezen om het benodigde bedrag te lenen bij bekenden. Let er dan wel op dat je de lening goed vastlegt, met voorwaarden en percentages.

De Belastingdienst kan namelijk vragen om een administratie.

Deze lening wordt wel gezien als financiële verplichting bij de hypotheekberekening, en heeft invloed op je maximale hypotheek.

Persoonlijke lening

Een andere optie is een persoonlijke lening. Ook dit wordt als een financiële verplichting gezien bij de hypotheekberekening, en heeft invloed op je maximale hypotheek.

Aflossen met een schenking

Schenkingen die worden gebruikt voor het financieren van een eigen woning, en dus ook restschulden, zijn eenmalig vrijgesteld van schenkbelasting.

In 2017 werd die vrijstelling € 100.000. Hier is wel een aantal voorwaarden aan verbonden.

Lees hier meer over in ons blog ‘Belastingvrij schenken voor een eigen woning: zo betaal je minimale schenkbelasting'.

Aflossen met kapitaalverzekering of bankspaarrekening

Het is mogelijk een restschuld af te lossen met een kapitaalverzekering of bankspaarrekening, als dat bij je hypotheek behoort.

Met een bijBouwe hypotheek is dit overigens niet mogelijk.

Restschuld financieren

Een handvol geldverstrekkers bieden restschuldfinanciering aan. Hiermee kan verhuizen naar een volgende koopwoning mogelijk zijn als je huidige woning onder water staat.

Hierdoor krijg je wel een stuk hogere maandlasten, met specifieke voorwaarden.

Met een bijBouwe hypotheek is het momenteel nog niet mogelijk om een restschuld te financieren.

Is mijn restschuld aftrekbaar?

De rente over restschulden die zijn ontstaan door verkoop van een ‘onder water' woning is aftrekbaar, 15 jaar lang.

Die termijn geldt alleen voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. Ook de rente over een restschuld die niet minstens annuïtair wordt afgelost, is aftrekbaar.

Vereniging Eigen Huis pleitte nog om deze ‘restschuld’-regeling langer te behouden. Staatsseccretaris Wiebes stelde echter dat de regeling een crisismaatregel was, terwijl de economie momenteel sneller groeit dan verwacht.

De crisis is voorbij, dus de maatregel ook.

Staat jouw huis onder water, en wil je nog profiteren van deze gunstige regel? Verkoop je huis dan vóór het einde van het jaar.

Alleen dan is de rente over je restschuld nog aftrekbaar.

Wat je ook doet, regel de restschuldfinanciering op tijd

Waar je ook voor kiest, zorg dat je restschuld gefinancierd is vóórdat je de woning gaat overdragen bij de notaris. Dit is het moment dat je gehele hypotheek wordt afgelost, inclusief de restschuld.

Is het geld dan niet beschikbaar, kan de koop niet doorgaan.

Als de ontbindende voorwaarden in jouw voorlopige koopcontract op dat moment al verlopen zijn kan dit flinke financiële consequenties hebben.

Meestal is het gevolg in dit soort situaties dat je 10% van de hypotheeksom moet betalen aan de gedupeerde partij. Een flink bedrag, en dan heb je alsnog geen woning.

We zeggen het dus nog maar een keer: regel de restschuldfinanciering op tijd!

Restschuld niet kunnen betalen? Wat dan?

Zie je geen uitweg om van je restschuld af te komen? Als je niet gedwongen bent om je huis te verkopen, kan je lekker blijven zitten waar je zit.

Heb je een woning met NHG-hypotheek, en moet je, om wat voor reden dan ook, je woning tóch verkopen? Er is misschien een oplossing:

Restschuld kwijtschelden met NHG

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Onder bepaalde voorwaarden kan NHG jouw restschuld kwijtschelden. Dit doen ze niet zomaar.

Lees meer over NHG en de voorwaarden voor het kwijtschelden van je restschuld.

*Weet je niet meer wat je met jouw restschuld aan moet? Er is een speciale website voor huiseigenaren met een woning die onder water staat: huisonderwater.eu. Hier vind je informatie en advies om eventuele financiële schade te beperken. *