Input voor de formatie: Duurzame Woningfinanciering

Terwijl we dit schrijven is de kabinetsformatie nog in volle gang. In de discussie over wonen, een overduidelijk urgent thema, zijn een aantal zaken wat ons betreft onderbelicht. Die zaken vatten wij samen als ‘duurzame woningfinanciering’. Hieronder leggen we uit wat we daar mee bedoelen en komen we met concrete oplossingsrichtingen.

Duurzame woningfinanciering gaat wat ons betreft over het volgende:

• Duurzaamheid als het gaat om het versnellen van de broodnodige renovatie van energie-onzuinige woningen.
• Duurzaamheid als het gaat om het aanpakken van de onhoudbare tweedeling op markt tussen gesubsidieerd wonen en niet-gesubsidieerd wonen.
• Duurzaamheid als het gaat om bestendigheid van fiscaal beleid waar burgers op kunnen vertrouwen.

Duurzaamheid als het gaat om het versnellen van de broodnodige renovatie van energie-onzuinige woningen

De focus moet wat ons betreft niet meer liggen op het subsidiëren van energiebesparing, maar op een markt maken zodat private partijen de versnelling kunnen realiseren met goede producten en concurrerende voorwaarden. Hierbij willen we ons in het bijzonder richten op de energie-onzuinige woningen met energielabel D t/m G, en die naar B/C te brengen. Daar is de grootste milieuwinst te halen, en ligt de beste businesscase voor de bewoner. Wij stellen voor dat niet de overheid, maar de markt deze renovatie gaat financieren. Hierover hebben we al uitvoerig geschreven (lees bijvoorbeeld ‘Onze visie op Duurzaam Wonen’), dus we houden het hier kort.

Duurzaamheid als het gaat om het aanpakken van de onhoudbare tweedeling op markt tussen gesubsidieerd wonen en niet-gesubsidieerd wonen.

De overheid heeft lang geleden de keuze gemaakt om het kopen van woningen te stimuleren middels de hypotheekrenteaftrek. Ook de sociale huur wordt gesubsidieerd door middel van huurtoeslag en gereguleerde prijzen.

Lange tijd zat een groot deel van de markt tussen wal en schip: de middenhuur, het enige segment waar de bewoner de marktprijs betaalt. De overheid legt nu de taak om de woonlasten te subsidiëren bij de woningeigenaren (de verhuurders). Dit door middel van prijsregulering in de Wet Betaalbare Huur wil de overheid de huren en dus de rendementen in deze markt verlagen. De verhoogde overdrachtsbelasting en ingrijpen in box 3 belastingen komen hier nog eens bovenop. Het vervelende is dat de beleggers in verhuurde woningen hun geld ook elders kunnen beleggen, maar huurders hebben straks niets meer te kiezen. Door afnemend aanbod en uitstel of afstel van nieuwbouw lopen tekorten in de vrije sector huur verder op.

Het is hoog tijd dat we particuliere verhuur als onderdeel van de oplossing gaan zien, om Klaas Knot te quoten ‘Vrijehuursector is belangrijk voor gezonde woningmarkt'.

Duurzaamheid als het gaat om bestendigheid van fiscaal beleid waar burgers op kunnen vertrouwen.

De eigenwoningregeling (hypotheekrenteaftrek) zoals die nu bestaat, is failliet. Maar het thema hebben wij niet teruggevonden in verkiezingsprogramma’s. Dat komt omdat het een troebel, moeilijk te begrijpen probleem is. En een probleem waarvan de gevolgen pas later voelbaar zijn, dat niet bovenaan de lange prioriteitenlijst staat.

Net als veel andere ingrepen op de huizenmarkt is de eigenwoningregeling vanuit sympathieke overwegingen gestart om particulier woningbezit te stimuleren. Dit heeft goed gewerkt, maar had ook een prijsopdrijvend effect.

Dit is niet een onderwerp wat we weer jaren vooruit kunnen schuiven. Maar hoe dan wel? De oplossing kan verrassend eenvoudig zijn: versimpeling.

Nu hangt de eigenwoningregeling als een zwaard van Damocles boven de Nederlandse huizenmarkt, zo concludeerde ook onderzoeksbureau Panteia. In 2031 loopt de hypotheekrenteaftrek van alle hypotheken die in 2001 verstrekt waren namelijk af. Niemand, ook hypotheekverstrekkers en de Belastingdienst niet, weet om hoeveel hypotheken dit gaat.

Als je in 2001 een hypotheek hebt afgesloten, en geen grote life events hebt meegemaakt in de tussentijd, is er niet zoveel aan de hand. Maar hoe om te gaan met een wooncarrière waarin iemand is verhuisd of gescheiden, verhoogd heeft, afgelost heeft, complexe fiscaal verbonden vermogensproducten zoals een spaar- of beleggingspolis heeft? De meeste mensen zullen niet meer hun volledige hypotheekadministratie van de afgelopen 30 jaar bewaard hebben. De bank en de Belastingdienst hebben ze in ieder geval niet altijd meer beschikbaar.

Als het al lastig is voor de huizenbezitter om deze informatie te verzamelen, hoe lastig moet het wel niet zijn voor de Belastingdienst om dit 100% correct en volledig te controleren. Wanneer de Belastingdienst gevraagd wordt de eigenwoningregeling te gaan handhaven, krijg je een situatie dat de burger tegenover de Belastingdienst komt te staan waarin eigenlijk niemand weet wat de waarheid is.

Het probleem manifesteert zich nu al: voor geldverstrekkers en hypotheekadviseurs is het door deze complexiteit steeds moeilijker om te voldoen aan hun zorgplicht. Het is immers niet vast te stellen wat de netto woonlasten zullen zijn gedurende de looptijd van een nieuwe hypotheek (gemiddeld 30 jaar), rekening houdend met de eigenwoningregeling. En niemand weet hoe wij dit als geldverstrekker naar eer en geweten goed kunnen uitvoeren.

Dit is niet een onderwerp wat we weer jaren vooruit kunnen schuiven. Maar hoe dan wel? De oplossing kan verrassend eenvoudig zijn: versimpeling.

Oplossingsrichtingen

Is het niet een beter idee om alle segmenten van de woningmarkt op dezelfde manier te behandelen? Denk aan het invoeren van een universele woonlastenaftrek voor huurders en woningeigenaren die in hun eigen huis wonen. Hierbij worden woonlasten tot een maximum van € 1.500 per maand aftrekbaar gemaakt voor iedereen, om te voorkomen dat alleen de top van de markt profiteert.

Dit maakt het mogelijk om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen en de complexiteit rondom huurtoeslagen te verminderen. Zo ontstaan gelijke kansen en baten voor huurders en woningeigenaren, en kunnen woningeigenaren die hun woning willen verhuren een eerlijk rendement maken. Ook kan overwogen worden om verhuur in box 2 te belasten, zodat belasting geheven kan worden over rendement op huurinkomsten en waardestijging.

Hoewel de problemen op de woningmarkt niet met één simpele ingreep op te lossen zijn, is er wel een grote rol weggelegd voor marktexperts om perspectief te creëren voor een uitvoerbare en pragmatische weg naar hervorming. Het vereist misschien wat offers en politieke moed, maar om samen te winnen kan niet iedereen individueel winnen. Daarom staan wij graag vooraan om dit gesprek te voeren en hopen we dat de regering onze adviezen serieus neemt.