Input voor de formatie: Onze visie op Duurzaam Wonen

De verkiezingen van november 2023 zijn misschien wel de belangrijkste ooit. Dat zegt iedereen over de eerstvolgende verkiezingen, maar in dit geval is het misschien wel waar. Ook de aankomende Europese verkiezingen en de formering van een nieuwe Europese Commissie zijn belangrijke momenten. De keuzes die we de komende jaren in Den Haag en Brussel maken op het gebied van duurzaamheid en wonen zullen bepalend zijn voor onze toekomst. Hieronder zetten we graag onze visie op Duurzaam Wonen uiteen. Deze is hopelijk te gebruiken als input voor de formatie van een nieuwe, daadkrachtige regering.

Zonder visie geen vooruitgang. Als betrokken hypotheekverstrekker op de woningmarkt willen we graag onze visie en ideeën delen. Hoe gaan we om met klimaatrisico’s zoals overstroming, extreme neerslag en hittestress? Welke knelpunten zien wij die een versnelling van de verduurzaming van de woningmarkt in de weg staan? En waarom zijn wij überhaupt geschikt om hier een mening over te hebben?

Dat alles leggen we graag uit.

Dynamic/bijBouwe als duurzame verstrekker

Wij hebben als missie om een betere match te maken tussen spaargeld en krediet, voor een duurzamere en meer welvarende samenleving. Onze duurzame missie nemen wij serieus.

• Daarom zijn wij ook de eerste geldverstrekker met een energielabelnorm voor nieuwe klanten. Woningen met een slecht energielabel worden alleen gefinancierd als er een concreet verbeterplan is om te verduurzamen. Niets doen en slechte labels met rust laten is geen optie en tegen het klantbelang. Alleen goede labels bij de aankoop belonen met een rentekorting is ook niet de oplossing. Door onze aandacht te richten op woningen met slechte labels kunnen we écht positieve impact maken op de energietransitie.
• Ook zijn we (een van de eerste) partijen die proactief bezig is om klimaatrisico’s in kaart te brengen en dit te delen met investeerders en klanten, om zo hopelijk positieve te maken en mensen in de actiemodus te krijgen.
• We zijn medeoprichter van de Versnelcoalitie voor Groene Woninginvesteringen, een groep marktpartijen die ernaar streeft om verduurzamingsleningen breder toegankelijk te maken voor elk type klant en elke situatie.
• Onze bedrijfsvoering is sinds 2021 klimaatneutraal.

Hoe gaan we om met klimaatrisico’s?

Het is al geruime tijd goed in te schatten welke klimaatrisico’s een rol (zullen) spelen in welke gebieden in Nederland. Hiervoor kun je bijvoorbeeld de Klimaateffectatlas gebruiken. Wij hebben ditzelfde model ook toegepast om de klimaatrisico’s voor de woningen in onze hypotheekportefeuilles in te schatten. Toch lijkt de informatie over klimaatrisico’s nog niet eenvoudig vindbaar voor de gemiddelde consument. Hierin zouden verstrekkers, adviseurs, makelaars en lokale gemeenten een rol kunnen spelen, mits er voldoende ondersteuning is vanuit landelijke (ambtelijke) organisaties.

De kennis is een eerste stap, maar nu is het moment om een visie te vormen over hoe we huizenkopers helpen die zich proberen te oriënteren op een woning die toekomstbestendig is. Hoe zorgen we ervoor dat huizenkopers zich bij het aankoopproces bewust zijn van de eventuele risico's? Een volgende stap zou wat ons betreft zijn om klimaatrisico’s te verwerken in taxatienormen, zoals de ECB voorstelt. Zodra we klimaatrisico’s meenemen in hoe we woningen taxeren, moet er een visie komen op hoe we omgaan met de gevolgen van klimaatrisico’s op de betaalbaarheid van wonen in risico-gebieden.

Stel: een hele regio in Nederland heeft veel last van funderingsschade door droogte. Op dit moment is funderingsschade niet verzekerbaar, omdat het niet te herleiden is aan een gebeurtenis maar iets dat over een langere periode plaatsvindt. Vinden we het eerlijk dat alle reparatiekosten eenzijdig terechtkomen bij de huiseigenaren die er mee te maken krijgen? Of zien we droogte als een probleem van ons allemaal, en zoeken we naar een manier om funderingsschade collectief aan te pakken? In sommige gevallen is het lage grondwater weer een actieve keuze van een waterschap.

Dat zou kunnen door bijvoorbeeld onze visie op de verzekerbaarheid van funderingsschade te herzien, om te voorkomen dat de woningmarkt in die specifieke gebieden inzakt. Door het bijvoorbeeld verplicht te verzekeren met een maximum en een verplichte eigen bijdrage kunnen we een mechanisme creëren om de schade collectief te dragen.

Knelpunten die een versnelling van de verduurzaming van de woningmarkt in de weg staan

Er zijn meerdere belangrijke struikelblokken die mensen op dit moment weerhouden om te investeren in verduurzaming. De grootste (volgens een onderzoek van DNB) zijn een gebrek aan informatievoorziening en onzekerheid, personeel- en materiaal tekort, en de kosten.

Informatievoorziening aan consumenten is een van de grote struikelblokken bij de versnelling.

Het gebrek aan inzicht in de eigen energierekening en de besparingsmogelijkheden houden veel huishoudens tegen om te investeren in verduurzaming, zeker in de doelgroep met een relatief laag inkomen (aldus DNB). Dit betekent dat juist de huishoudens die het meest in de problemen kunnen komen door de hoge energieprijzen (en waar het meest te winnen valt) het minst op de hoogte zijn van hun situatie en wat ze hieraan kunnen doen.

Ook wanneer het gaat om subsidies lijkt informatievoorziening en complexiteit een drempel, in het bijzonder bij huishoudens met een relatief lager inkomen. Wij stellen daarom voor om subsidieregelingen voor de leveranciers te regelen. Leveranciers kunnen zo hun expertise gebruiken om de klant te ondersteunen, wat het proces voorspelbaarder maakt. Dit verlaagt complexiteit voor de consument. Ook haalt dit het cashflow risico voor de klant weg, wat voor veel mensen toch ook een drempel is. Ook is er veel te winnen om subsidies meer landelijk in plaats van regionaal te regelen. Zo ontstaat een overzichtelijker speelveld waarop de markt makkelijker zijn werk kan doen en opschalen.

Verder zouden er duidelijke, uniforme normenstelsels moeten komen die de kwaliteit van materiaal en leveranciers en installateurs van verduurzamingsmaatregelen waarborgen. Dit vergroot het vertrouwen van de burger in de energietransitie, en helpt hun over de streep te trekken om te gaan verduurzamen.

Hoe gaan we Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) helpen bij de verduurzamingsuitdaging?

Een moeilijke doelgroep bij de energietransitie zijn VvE’s. Een grote groep appartementen-eigenaren unaniem in laten stemmen om te verduurzamen blijkt vaak een te grote uitdaging. Daarom stellen wij voor om de wettelijke ruimte die appartementen-eigenaren hebben om zelf verduurzamingsmaatregelen uit te voeren te vergroten. Maatregelen zoals HR++-glas, nieuwe kozijnen en bepaalde isolatie-maatregelen zouden door de leden individueel geregeld mogen worden. De opbrengsten in de vorm van lagere maandlasten zijn ook individueel.

Geen gelijk speelveld voor verschillende financieringsvormen in de markt

Op dit moment is de hypotheek de enige betaalbare route voor een verduurzamingslening, ten minste – als het op een natuurlijk moment van verhuizen of verbouwen is. Anders zijn de € 3.000-4.000 aan kosten die je maakt voor de hypotheekaanvraag erg hoog relatief tot het gemiddelde bedrag dat je nodig hebt voor een verduurzaming.

Een persoonlijke lening zou ook een goed instrument kunnen zijn, maar de huidige leennormen en marktomstandigheden zorgen ervoor dat het geen aantrekkelijke optie is. Door die twee zaken te veranderen, worden drempels om te lenen voor een verduurzaming weggenomen. De Versnelcoalitie voor Groene Woninginvesteringen is hiervoor een campagne begonnen. Concreet staan we voor:

• Leennormen die rekening houden met de kostenbesparende aard van de lening. Dat betekent bijvoorbeeld energielabel-gebonden lenen (zoals in 2024 ook voor hypotheken gaat gelden).
• Ook kan deze nieuwe lening een BKR-codering krijgen waardoor rekening wordt gehouden met de netto-kostenbesparing die de meeste investeringen in een woning met een slecht energielabel realisren. Zo hoeft een verduurzamingslening een private lease auto niet in de weg te zitten.
• Een garantiestelling, zoals NHG voor hypotheken, die het risico voor de klant, verstrekker en investeerder verlaagt.
• Een Nationaal Warmtefonds die ondersteunend werkt aan de markt, in plaats van verstorend.

Hopelijk lezen onze verkozen volksvertegenwoordigers mee, en nemen ze Duurzaam Wonen als thema mee als belangrijk onderwerp tijdens de formatie.