Overwaarde op je huis bij verkoop? Denk aan je overbruggingskrediet [hoe het werkt]

Dit blog is voor het laatst geupdated in 28-11-2023

Ben jij van plan om je huis te verkopen in de bijzondere huizenmarkt waar we tegenwoordig in leven? Volgens de NVM zijn de huizenprijzen in een jaar tijd met 10% gestegen. Grote kans dus dat jij je woning met overwaarde gaat verkopen. Hartstikke leuk, maar dan moet je wel nog een betaalbaar volgend huis zien te vinden. Maar goed, laten we er even van uitgaan dat je die vindt. Hoe zit het dan met die overwaarde? Mag je die ook gebruiken om een nieuwe auto te kopen, bijvoorbeeld? Of moet je die in je volgende hypotheek stoppen? En, hoe zit het als je huis nog niet verkocht is, maar je wel al een volgend huis wil kopen met je verwachte overwaarde? Die vragen gaan we in dit blog beantwoorden.

Wat is overwaarde precies?

Overwaarde, ook wel eigenwoningreserve genoemd, is het verschil tussen de verkoopsom van je woning en de hoogte van de openstaande (hypotheek)schuld, min de verkoopkosten.

Om verwachte overwaarde mee te nemen naar een volgende hypotheek kan je gebruik maken van een overbruggingskrediet.

Wat is een overbruggingskrediet?

Verwacht je dat je jouw woning met overwaarde verkoopt? Dan wil je dat bedrag waarschijnlijk in de hypotheek voor je nieuwe huis stoppen. Maar; dat geld is nog niet beschikbaar. Je moet dus toch gaan lenen. Dit noemen we een overbruggingskrediet, een tijdelijke lening die je afsluit naast je nieuwe hypotheek, ook wel een overbruggingshypotheek genoemd. Na verkoop van je huidige woning los je de overbrugging af met de overwaarde, de verkoopwinst.

Over het algemeen is een overbruggingskrediet lager dan de (verwachte) overwaarde, omdat de berekening gebaseerd is op de executiewaarde van je woning. Dit is de waarde bij gedwongen verkoop, vaak zo’n 85 tot 90% van de verkoopwaarde.

Rentepercentage van overbruggingshypotheek

De overbruggingshypotheek is altijd aflossingsvrij, je betaalt dus alleen rente. Deze is vaak hoger dan bij een gewone hypotheek. De reden hierachter? Met een overbruggingskrediet komt ook een risico, namelijk dat het erg lang kan duren voordat je oude huis verkocht is, of dat de daadwerkelijke opbrengst van de verkoop lager is dan je had verwacht.

Een overbrugging voor overwaarde heeft meestal een maximale looptijd. Een overbruggingskrediet van bijBouwe kan bijvoorbeeld maximaal 2 jaar lopen. Besef je dus goed dat jij je woning binnen 2 jaar moet verkopen, anders moet je een lening aflossen met geld dat je misschien niet hebt.

Is de rente van een overbruggingskrediet aftrekbaar?

De rente van je overbruggingshypotheek is gelukkig aftrekbaar voor de belastingen. Scheelt weer.

Kan ik de overwaarde op mijn woning laten uitbetalen?

Natuurlijk. Je staat helemaal vrij te kiezen wat je met je overwaarde wil doen. Het is alleen de vraag of het fiscaal verstandig is om het uit te laten betalen.

Als je van plan bent om binnen 3 jaar een volgende woning te kopen, moet je namelijk rekening houden met de 'bijleenregeling'. De Belastingdienst gaat er van uit dat je de winst uit verkoop van je woning gaat gebruiken voor een volgende woning. Hieronder verstaan zij:

• De financiering van de woning
• Onderhoud of verbouwing van de woning
• Afkopen van erfpacht, opstal of beklemming

Doe je dat niet en sluit je een hypotheeklening af voor een volgende woning zonder de overwaarde te gebruiken op wat voor manier dan ook? Dan is de hypotheekrente over het bedrag dat je leent ter hoogte van je overwaarde niet aftrekbaar.

Hypotheekrenteaftrek mislopen

Je bent dus nog steeds vrij om je overwaarde te besteden aan allerlei leuke dingen, maar een eventueel volgende hypotheek lijdt eronder. Je maandlasten zullen hoger zijn, je maximale hypotheek lager.

Deze regeling geldt niet voor eeuwig. Als je drie jaar lang een woning huurt en dus geen eigen woning bezit, vervalt de regel. Dan heb je voor een volgende woning gewoon weer recht op hypotheekrenteaftrek, als je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet.

Geen idee wat deze voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek zijn? Je leest het in ons blog ‘Hoe werkt hypotheekrenteaftrek: de ultieme gids’.