Snelcursus Hypotheken

Dit blog is voor het laatst geupdated op 27-11-2023

Een hypotheek. Menig mens krijgt al de kriebels bij de gedachte. Vroeger waren hypotheken ook zeker complexe financiële constructies. De gemiddelde Nederlander kon daar maar beter met een grote boog omheen lopen, en een adviseur het harde werk laten doen. Gelukkig zijn moderne hypotheken een stuk eenvoudiger gemaakt. We geven je een snelcursus.

De wirwar aan ingewikkelde constructies zijn teruggebracht tot een behapbaar aantal producten. Er zijn nog maar een paar keuzes: een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek, looptijd en eventuele rentevast periode. Er is één uitzondering: hypotheken van vóór 1-1-2013 kunnen ook (voor een deel) een aflossingsvrije hypotheek zijn. Omdat het een stuk simpeler in vergelijking met vroeger, is de moderne consument prima uitgerust om zelf geïnformeerde beslissingen te maken. Voor diegene die graag zelf het heft in handen neemt, hebben wij deze Snelcursus Hypotheken samengesteld.

Wat is een hypotheek, en waar bestaat het uit?

Misschien een beetje voor de hand liggend, maar niet iedereen weet precies wat een hypotheek inhoudt. Een hypotheek is een geldlening bij een geldverstrekker om een huis te kopen. Een huizenkoper neemt een geldlening af waarbij het huis als onderpand dient. Hiermee is hij hypotheekgever. De geldverstrekker verkrijgt hierbij het recht van hypotheek, en wordt hypotheeknemer.

De maandlasten van een hypotheek zijn als volgt opgebouwd:

Hypotheekrente over de lening

Over het bedrag dat je leent moet je hypotheekrente betalen. Dit is meestal het grootste onderdeel van je maandlasten.

Aflossing

Wanneer je een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek afsluit, kies je ervoor om maandelijks een gedeelte van je hypotheek af te lossen. Als je gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek is aflossen verplicht.

Alles over de hypotheekrenteaftrek lees je in 'Hypotheekrenteaftrek: de ultieme gids'

Ook moet je bij het afsluiten van een hypotheek een verzekering afsluiten, zodat je bij onvoorziene gebeurtenissen je hypotheek nog kunt betalen. Denk aan een overlijdensrisicoverzekering, arbeidsongeschiktheids- en/of werkloosheidsverzekering.

Meer over woonlastenverzekeringen die je afsluit bij het afsluiten van je hypotheek lees je hier.

Welke hypotheekvormen en looptijden zijn het meest geschikt?

Als je een hypotheek afsluit kun je tegenwoordig kiezen uit een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Er zijn ook andere vormen, maar bij bijBouwe houden we het graag overzichtelijk. Zo bepaal je welke vorm voor jou het meest geschikt is:

Annuïteiten hypotheek

Wanneer je een hypotheek met aflossen afsluit, betaal je maandelijks een vast bedrag. Dit bedrag bestaat uit een aflossingsdeel en een rentedeel. Hoe groot de beide delen zijn ligt aan de vorm, annuïtair of lineair. Bij een annuiteiten hypotheek is het rentedeel in het begin het grootst, en profiteer je dus flink van de hypotheekrenteaftrek.

Gedurende de looptijd ga je steeds meer aflossen en wordt het rentedeel steeds kleiner. De maandlasten stijgen daardoor. Aan het einde van de looptijd is de hypotheek geheel afbetaald.

Voor starters is dit de meest gunstige optie, aangezien de maandlasten in het begin relatief laag zijn. Dat de maandlasten met de tijd zullen stijgen, is vaak geen probleem. Als het een beetje meezit groeit immers je inkomen met je maandlasten mee.

Lineaire hypotheek

Wil je in de toekomst juist minder gaan werken? Of misschien verwacht je dat je partner gaat stoppen met werken? Dan kun je misschien beter voor een lineaire hypotheek kiezen.

Hiermee los je namelijk maandelijks hetzelfde af, en betaal je mettertijd steeds minder rente. Dit betekent echter wel dat je maandlasten in het begin relatief hoog zijn, omdat je in mindere mate profiteert van de hypotheekrenteaftrek.

Dit moet je je wel kunnen veroorloven vanaf het begin. Deze hypotheekvorm bieden we helaas nog niet aan bij bijBouwe.

Kosten annuïtair vs. lineair

Over de gehele looptijd gezien is een lineaire hypotheek voordeliger dan een annuïteitenhypotheek. Na een aantal jaar zal er een omslagpunt zijn wanneer je genoeg hebt afgelost en je maandlasten lager zijn in vergelijking met een annuïtaire hypotheek.

Dit omslagpunt ligt gemiddeld tussen de tien en vijftien jaar. Je moet dus zelf de afweging maken of je die eerste jaren je de hogere maandlasten kunt veroorloven.

Aflossingsvrije hypotheek

Wanneer je een aflossingsvrije hypotheek afsluit, betaal je maandelijks alleen rente. Doordat je niets aflost, blijft er aan het einde van de looptijd van de hypotheek een schuld over. Dit bedrag betaal je dan in zijn geheel terug.

Aflossingsvrij lenen heeft z’n voordelen en nadelen. Het grootste voordeel is de lage maandlasten. Omdat je niks aflost, profiteer je maximaal van de hypotheekrenteaftrek. Echter: wanneer je een aflossingsvrije hypotheek van na 2012 hebt, mag je geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. En er zijn ook risico’s aan verbonden.

Omdat je aan het einde van de rit het complete bedrag van de lening moet terugbetalen, moet je erg goed zijn in sparen. Als je jouw huis verkoopt aan het einde van de aflossingsvrije looptijd, en je huis staat onderwater, kan je flink in de problemen komen.

Je moet immers een flink bedrag in één keer kunnen ophoesten. Heb je niet de discipline of de financiële knowhow om genoeg vermogen op te bouwen zodat je na een lange periode je hypotheeklening af kunt lossen, kan je beter kiezen voor een hypotheek met aflossing.

Kies je hier toch voor, laat jezelf dan goed informeren over de risico’s en mogelijkheden. bijBouwe biedt tot maximaal 50% aflossingsvrije hypotheken.

Alles over de voordelen en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek lees je hier.

Vaste of variabele hypotheekrente?

De volgende keuze die je moet maken is of je een vaste of een variabele hypotheekrente wil hanteren. Bij een variabele hypotheekrente volgen je maandlasten de tendens op de markt.

Stijgt de rente op de markt, gaan je maandlasten mee. Als je dit niet op kunt vangen, kom je snel in de problemen. Aan de andere kant profiteer je gelijk wanneer de rente daalt.

Een vaste hypotheekrente is meer geschikt voor mensen die liever wat zekerheid hebben. Je kunt kiezen voor een bepaalde periode tussen de een en dertig jaar waarin je één rentepercentage hanteert.

Zo ben je zeker van de hoogte van je maandlasten, en kun je profiteren wanneer er een bijzonder laag rentepercentage is (zoals nu!). Bij het berekenen van de maximale hypotheek bij een rentevast periode wordt gebruik gemaakt van een toetsrente.

Als in de looptijd van je rentevast periode de hypotheekrente flink stijgt, kun je in de problemen komen en je maandlasten plots niet meer betalen. Hierom werken geldverstrekkers met een fictieve rente. Deze ligt hoger dan de actuele hypotheekrente. Op deze manier is je maximale hypotheek dus ook iets lager dan wanneer de bank uitgaat van de actuele rente. Hiermee is een geldverstrekker zeker dat je de hypotheek ook kunt betalen als de hypotheekrente stijgt.

De toetsrente bij hypotheken met een rentevast periode van maximaal 10 jaar is 5%. Bij een langere rentevast periode gaat de bank uit van de werkelijke hypotheekrente.

Besloten dat je jouw rente vast wil zetten? Zo bepaal je welke rentevast periode bij je past.

Let op: wanneer je al meerdere keren verhuisd bent, en je oude hypotheek en eventueel daaraan verbonden rechten meeneemt, dan is het aanvragen van hypotheekadvies aangeraden.