Wat is de verwachting voor de huizenmarkt?

Het afgelopen jaar was een veelbewogen jaar voor de Nederlandse huizenmarkt, die alle verwachtingen overtrof. Waar de huizenprijzen nog piekten aan het begin van de zomer, lijkt de lange rit naar boven nu voorbij. De prijzen zijn in het afgelopen kwartaal langzaam gedaald. Dit roept meteen de vraag op: wat is de Nederlandse huizenmarkt verwachting voor 2023? Wij gooien een duit in het zakje met onze huizenmarkt voorspelling.

Verwachting huizenmarkt 2023

Hoewel niemand toegang heeft tot een glazen bol (voor zover wij weten), zijn er wel veel economen die het aandurven om hun voorspellingen op te schrijven. We citeren er hieronder twee.

Huizenmarkt verwachting Rabobank

De huizenmarkt verwachtingen van de Rabobank zijn dat de huizenprijzen zullen dalen, in 2023 met 3,1% en in 2024 met nog eens 2%. Als belangrijkste oorzaken noemen zij de hoge rentes en macro-economische onzekerheid. Ook verwachten ze dat het aantal huizenverkopen in 2023 zal afnemen met 5%, omdat het toch wel even zal duren voordat de huizenprijzen zich voldoende aanpassen aan de gestegen rente, waardoor de totale markt zal afremmen.

Neem daarbij 1) het dalende consumentenvertrouwen, 2) een potentiële stijging in werkloosheid, en 3) het feit dat de dalende huizenprijzen ervoor zorgen dat consumenten hun aan- en verkopen tijdelijk uitstellen, en je hebt een goede mix van factoren die waarschijnlijk bij gaan dragen aan een afkoelende huizenmarkt.

Huizenmarkt verwachting ABN AMRO

Ook de ABN AMRO heeft haar huizenmarkt verwachtingen naar beneden bijgesteld, al zijn zij minder pessimistisch. De verwachting voor de huizenmarkt in 2023 is een daling van 2,5%. Ook zij noemen stijgende rentetarieven en economische onzekerheid als belangrijkste redenen. ABN AMRO denkt echter dat er in 2024 geen verdere dalingen in huizenprijzen te verwachten zijn, vanwege een stabilisering van rentebeleid en het feit dat de aanhoudende woningnood de prijzen hoog houdt.

Ook hun verwachting omtrent verkoopaantallen is iets minder negatief – een daling van 1% in 2023 lijkt hen realistisch. Deze daling wijten zij aan de slechte vooruitzichten voor het oplossen van de woningnood, op basis van voorstellen van de overheid.

Wereldwijde verwachting huizenmarkt

Om een verwachting uit te spreken over de Nederlandse huizenmarkt moeten we onze blik ook buiten onze landgrenzen leggen. Net als in Nederland is de wereldwijde huizenmarkt de afgelopen jaren booming geweest. Wereldwijd was er een gemiddelde prijsstijging van 10% tussen 2021 en 2022, een record. Dit riep bij velen meteen het label ‘zeepbel’ op, maar volgens de UBS Global Real Estate Bubble Index was dit zeker niet het geval.

Wat beïnvloedt de huizenprijs verwachting het meest?

De belangrijkste factor die deze wereldwijde prijsstijgingen zal keren is de stijgende marktrente. Voorloper in deze beweging is de FED geweest, die de marktrente heeft verhoogd van 0,25% in het begin van het jaar naar 3,25% in september.

Veel andere centrale banken hebben hierop gereageerd met vergelijkbare renteverhogingen, waardoor ook de hypotheekrentes zijn gestegen. Dit zorgt op zijn beurt weer voor het verminderen van de betaalbaarheid van woningen, wat weer leidt tot een lagere vraag en dus lagere prijzen.

Prognose woningmarkt – komen er grote prijscorrecties?

In hoeverre er grote prijscorrecties plaats zullen vinden, is heel erg afhankelijk van hoe het land is ingericht. Je moet hierbij denken aan de mate van blootstelling aan de marktrente, hoe lang huizenkopers gemiddeld hun rentes hebben vastgezet, hoe groot de gemiddelde schuldenlast is, en wat de gemiddelde loan-to-value is. De voornaamste aanjager van scherpe prijscorrecties zullen echter gedwongen verkopen zijn.

Een land dat op veel van bovenstaande factoren risico loopt is het Verenigd Koninkrijk, die een roerige tijd achter de rug heeft na de kortstondige regering-Truss. Een vastgoedonderzoeksbureau voorspelde een daling in huizenprijzen van maar liefst 10%, als gevolg van hogere rentes en inflatie. Daarbij is het zo dat de hypotheekmarkt daar zodanig is ingericht dat de huizenkopers de rente doorgaans 5 jaar of korter vastzetten, en dus snel worden blootgesteld aan fluctuerende hypotheekrentes.

Momenteel hikt ongeveer een derde van de Britse huiseigenaren tegen een aflopende rentevastperiode aan. Als zij de nieuwe hypotheek niet kunnen betalen, dreigen gedwongen verkopen, wat op zijn beurt de huizenprijzen zou kunnen drukken. Gelukkig is in veel landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, de gemiddelde loan-to-value na de financiële crisis van 2008 flink afgenomen, waardoor het risico op een verkoop met restschuld veel minder is geworden.

Verwachting huizenmarkt Zweden

In Zweden zien we een vergelijkbare situatie als die in het Verenigd Koninkrijk. Hier is de gemiddelde huizenkoper nog veel meer blootgesteld aan fluctuerende rentetarieven, vanwege de massale voorkeur voor een variabele rente of een korte rentevastperiode. De Zweedse Riksbank voorspelt een daling van huizenprijzen van maar liefst 18% richting 2024.

Vergelijkbare verwachting huizenmarkt Nederland?

Nederland zit gelukkig in een iets ander schuitje dan het Verenigd Koninkrijk of Zweden. De Nederlandse woningmarkt is veel minder gevoelig voor forse rentestijgingen vanwege de populariteit van lange rentevastperiodes in de afgelopen jaren. Maar liefst 98% van de huiseigenaren heeft hun rente voor ten minste 10 jaar vastgezet, waarbij een rentevastperiode van 20 jaar het populairst is.

De meeste huiseigenaren waarvan hun rentevastperiode nu afloopt, sloten 10 jaar geleden hun hypotheek af. Op dat moment heerste er een vergelijkbaar renteklimaat als nu, waardoor de betaalbaarheid niet direct in gevaar lijkt te komen. Het aantal gedwongen verkopen zal daardoor marginaal zijn in het komende jaar. Ook kennen veel geldverstrekkers in Nederland een zogenaamde meeneemregeling, waardoor mensen met een lopende hypotheek hun gunstige voorwaarden mee kunnen verhuizen naar een nieuwe woning.

Conclusie verwachting huizenmarkt

Het lijkt erop dat we niet bang hoeven te zijn voor een grote crisis - een hele scherpe prijscorrectie is niet de huizenmarkt verwachting voor Nederland. Toch zullen we rekening moeten houden met lichte prijsdalingen.

Wij houden in ieder geval de komende tijd onze ogen gericht op het mondiale rentebeleid, de oplossingen voor de woningnood en de slepende energiecrisis.

Dit is een verkorte vertaling van een artikel uit ons kwartaalrapport, de Dynamic Credit Dutch Housing Market Update.