<p><strong>bijBouwe is een hypotheek zonder bank. Maar wat houdt dat eigenlijk in? Hoe komen we aan het geld waarmee wij hypotheken kunnen verstrekken? En wat betekent dat voor jou als klant? Een hoop vragen, waar we in dit blog antwoord op geven.</strong></p>
<h2>Hypotheek zonder bank, wat houdt dat in?</h2>
<p>bijBouwe is opgericht door drie Nederlandse ondernemers: Bouwe Kuik, Tonko Gast en Daan Potjer, alledrie ervaren op een ander gebied binnen het domein van hypotheken. Zij vonden het tijd om de hypotheekdienstverlening die gedomineerd werd door banken slimmer en beter te maken. Zowel in het proces voor klant en adviseur, als in de manier waarop geld efficiënter beschikbaar gemaakt kan worden voor jou als consument.</p>
<h2>Hoe komt bijBouwe aan zijn geld voor hypotheken?</h2>
<p>Wat onze hypotheek onderscheidt van eentje bij een bank, is dat wij onze hypotheken niet verstrekken vanuit eigen vermogen. In plaats daarvan heeft een aantal institutionele beleggers een bepaald bedrag toegezegd dat we aan jouw hypotheekvraag kunnen koppelen. Deze beleggers zijn in drie typen te verdelen: banken, pensioenfondsen en verzekeraars. Zij verschillen eigenlijk op twee manieren. Hoeveel risico ze bereid zijn te nemen, en wat voor beleggingshorizon ze hebben. Deze beleggers waren op zoek naar een alternatief voor (staats-)obligaties, en vonden in Nederlandse hypotheken een belegging met een goed rendement, en een beheersbaar risico. Dat komt omdat Nederlandse hypotheekklanten bekend staan om een goede betalingsmoraal.</p>
<p>Van onze beleggers heben wij een mandaat. Dat houdt in dat wij onder bepaalde voorwaarden gedurende 30 jaar geld voor jouw hypotheek beschikbaar krijgen. De rente wordt dus bepaald door bijBouwe en niet door de belegger. Dit geldt voor de rente bij afsluiten, maar ook bij het vernieuwen van de rentevastperiode. Zo krijgen nieuwe en bestaande klanten in dezelfde situatie altijd dezelfde rente aangeboden.</p>
<p>De grote vraag naar hypotheken kan er voor zorgen dat een rentetarief tijdelijk niet beschikbaar is. Dit betekent dus dat er tijdelijk geen beleggers zijn voor de hypotheken in dat specifieke segment. Onderdeel van de afspraken is ook dat er <strong>altijd geld beschikbaar moet zijn voor bestaande klanten</strong>, bijvoorbeeld bij verhogen of verlengen.</p>
<p>bijBouwe is continu op zoek naar nieuwe beleggers om er zo voor te zorgen dat we in alle segmenten een goed aanbod kunnen doen.</p>
<h2>Verschillende beleggers, verschillende hypotheken</h2>
<p>Voor beleggers is een hypotheek als elke andere belegging. Het enige verschil is dat zij het beheren van deze belegging in zijn geheel uitbesteden. Dat wil zeggen dat het verstrekken en beheren van de hypotheek, het beantwoorden van vragen en eventuele wijzigingen allemaal de verantwoordelijkheid zijn van bijBouwe. Je kunt dus met vragen en opmerkingen over je hypotheek gewoon bij ons terecht. De belegger is totaal niet in beeld, en zullen we ook niet benoemen. Wat we wel kunnen uitleggen is welk type belegger welke voorkeuren heeft als het gaat om schuld-marktwaardeverhouding versus rentevast periode. Uiteraard kunnen onze beleggers daar op ieder moment van afwijken. Dit zijn de verschillende types beleggers die beleggen in een bijBouwe hypotheek:</p>
<h3>Banken</h3>
<p>Banken trekken over het algemeen geld aan voor een korte termijn, via onder andere spaargeld. Hierdoor willen zij het ook voor een relatief korte periode uitzetten als hypotheek. Daarom beleggen banken bij ons vooral in de rentevastperiodes tot 10 jaar.</p>
<p>Dat komt omdat banken te maken hebben met verscherpte regelgeving rondom hypotheekleningen, de zogenaamde Basel III regelgeving, waardoor zij meer kapitaal gereed moeten hebben om waar nodig enige verliezen op een portefeuille van leningen te kunnen ondervangen. In het algemeen zul je daardoor zien dat bij banken de rentepercentages van de relatief kortere rentevastperiodes en lagere risicoklassen het meest aantrekkelijk zijn.</p>
<h3>Verzekeraars</h3>
<p>Verzekeraars hebben een langere beleggingshorizon dan banken, doordat ze voor de ontvangen premies voor hun producten ook verplichtingen voor de lange termijn hebben. Hiertegenover zetten ze de maandelijkse rente- en terugbetalingen van een hypotheek die ook een lange duur hebben.</p>
<p>Verzekeraars hebben te maken met de Solvency II regelgeving, die eisen stelt aan vereist kapitaal, risicomanagement en rapportering. Deze nieuwe regelgeving heeft interesse in de Nederlandse hypotheekmarkt opgedreven, sinds deze hypotheekleningen erg gunstig zijn geworden ten opzichte van andere beleggingen waar verzekeraars uit kunnen kiezen.</p>
<h3>Pensioenfondsen</h3>
<p>Pensioenfondsen hebben richting pensioendeelnemers verplichtingen over een langere periode, soms wel langer dan 30 jaar. Een hypotheek is dan een aantrekkelijke belegging. Hier kan immers gedurende een lange periode geld uitgezet worden. Een hogere schuldmarktwaardeverhouding lijkt ook geen probleem, want er staat een mooie vergoeding van het (iets) hogere risico tegenover.</p>
<p>Het Financieel Toetsingskader (FTK) is onderdeel van de Pensioenwet, en stelt financiële eisen aan pensioenfondsen. Het is opgebouwd rond de principes van marktwaardering, risico gebaseerde financiële eisen en transparantie. De marktwaardering heeft als gevolg dat de beleggingen en de pensioenverplichtingen op eenzelfde manier worden gewaardeerd. Daarom proberen ze hun hypotheekbeleggingen en pensioenverplichtingen aan elkaar te matchen.</p>
<h2>Beleggen is 30 jaar commitment</h2>
<p>Ondanks dat beleggers verschillende beleggingshorizons hebben, committeert elke belegger die via bijBouwe in hypotheken wil beleggen zich aan het uitzetten van geld voor de gehele looptijd van een hypotheek, dus minimaal 30 jaar. Het grote verschil ligt dus in welke hypotheken het geld belegd wordt, en welke risico’s genomen worden.</p>
<h3>Welke risico’s zijn er dan voor de belegger?</h3>
<ul><li><strong>Als je vooraf terugbetaalt</strong>: een belegger waardeert een hypotheek door bij de hoogte van de lening jouw toekomstige rente- en terugbetalingen te tellen. Doe je dit vervroegd, dan vervalt er een aantal betalingen en daalt de totale waarde van de hypotheek.</li><li><strong>Als je in betalingsproblemen komt</strong>: bijvoorbeeld omdat je je baan verliest, dan gaan we met jou samen kijken hoe we tot een oplossing kunnen komen. We bespreken dan verschillende oplossingen, maar hierdoor wijkt het af van de eerder gemaakte rekensom. De belegger zal kijken naar de kans op wanbetaling. Zo vorm je een lager risico wanneer je een stabiel inkomen hebt waarbij de hypotheeklasten een laag percentage van je inkomen vormen.</li><li><strong>Als je de hypotheek niet meer kunt betalen</strong>: dan kan het zijn dat de waarde van je lening hoger is dan de opbrengst van de woning. Je lening vormt dus een lager risico wanneer de schuld-marktwaardeverhouding van je hypotheek lager is.</li></ul>
<h2>Wat betekent deze werkwijze voor jou als klant?</h2>
<p>Het traditionele financieringsmodel voor hypotheken, waar de bank hypotheekleningen uitzette met spaargeld van hun klanten, bleek niet altijd meer de beste manier. Daarom zijn wij, samen met enkele andere partijen, ruim 10 jaar geleden begonnen met hypotheken verstrekken op een nieuwe manier. Door partijen met beschikbaar geld te koppelen aan partijen die geld zoeken. Oftewel: beleggers vinden, via bijBouwe, jou als klant.</p>
<p>Maar wat betekent dit alles nu voor jouw hypotheekaanvraag? Zoals we al eerder benoemde kan deze manier van financieren ook betekenen dat sommige rentetarieven tijdelijk uitverkocht kunnen zijn, wanneer al het beschikbare geld voor die bepaalde vorm al is verstrekt. De traditionele bank, die hypotheken vanuit de eigen balans verstrekt, heeft dit probleem niet. Echter: wanneer diezelfde bank bepaalde looptijden minder aantrekkelijk vindt, zal deze hogere tarieven vragen waardoor deze vorm ontmoedigd wordt. Wij zullen nooit dit soort ontmoedigingstarieven rekenen. Ook onze beleggers kunnen ons hier niet toe dwingen, we hebben immers afgesproken dat wij de rente voor nieuwe en bestaande hypotheken bepalen.</p>
<p>Dus in het kort: nieuwe en bestaande klanten krijgen altijd (dezelfde) scherpe rente, en soms zijn we even niet beschikbaar in bepaalde segmenten voor nieuwe klanten. <strong>Voor bestaande klanten is er altijd geld.</strong></p>